คำนวณภาษีจากการขายบ้าน
ในปัจจุบันปัจจัยหลักๆ ที่เป็นตัวกระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจักขายบ้านเก่าหรือไม่คอนโดเก่าแล้วไปซื้อบ้านใหม่ ก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตัวเองนั้นตั้งอยู่บริเวณบนพื้นที่ที่มีมูลค่าประเมินสูง กระหายย้ายถิ่นถิ่นฐานทำมาหากิน ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ บ้างก็มีเหตุผลที่ว่าการซ่อมบ้านเก่าไม่ก็คอนโดเก่านั้นเป็นตัวเโจษกที่ได้ไม่คุ้มเสีย เพราะตั้งใจจักขายบ้านเก่าเพื่อไปหาซื้อบ้านใหม่เพื่อความสบายใจ ซึ่งหลายคนคาดหวังกับการขายบ้านว่าจักได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่/คอนโด แต่ก็ต้องผิดหวังเมื่อต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่างๆมากมาย ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม หรือที่เรียกว่า ภาษีจากการขายบ้าน
ซึ่งนั่นจักทำให้เงินที่ได้จากการขายบ้านลดน้อยลงกว่าที่คาดไว้ พร้อมกับส่งผลทำให้มีเงินทุนในการซื้อบ้านใหม่น้อยลงกว่าที่คิดไว้ จนต้องยอมควักเนื้อตัวเองมากขึ้น ดังนั้น วันนี้เรามาดูกันสักนิดว่า ภาษีจากการขายบ้าน นั้นจักมีอะไรกันบ้าง เพื่อที่จะได้เตรียมตัวให้ดี ก่อนคิดที่จะขายบ้าน โดยที่ท่านต้องไม่ลืมว่า ภาระในการเสียภาษีทั้งหมดทั้งมวล ผู้ที่จักต้องรับภาระตามกฏหมายนั้นก็คือผู้ ขายบ้าน พร้อมด้วยถ้าจักให้ผู้ซื้อรับภาระในการเสียภาษีด้านใดด้านหนึ่ง ก็ควรจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนที่จะดำเนินการทางนิติกรรม
1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ราคาขายบ้านที่จักนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย นั้น เพราะจะใช้ค่าประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนเท่านั้น เพราะจักไม่คำนึงว่ามูลค่าซื้อขายเป็นแน่แท้นั้นจะเป็นเงินเท่าใด เช่น การซื้อขายบ้านหลังนี้มูลค่าแน่นอนอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ว่าสนนราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท ก็ต้องคำนวณภาษีจากที่ประเมินสนนราคา 5 ล้านบาท ใช่ไหมถ้าสมมติมูลค่าประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จักซื้อขายกันในสนนราคา 3 ล้านบาทก็จะคำนวนภาษีจากค่า 2 ล้านบาท
ตารางการหักภาษีตามปีที่ถือครอง
จำนวนปีที่ถือครองบ้าน หักค่าใช้จ่ายเป็นเปอร์เซ็น (%)
1 92%
2 84%
3 77%
4 71%
5 65%
6 60%
7 55%
8 ขึ้นไป 50%
**เงินได้ตั้งแต่ 500,001 ถึง 1 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 20%
ประเมินสนนราคา 9,000,000 บาท
หัก – ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี หักได้ 77%) 6,930,000 บาท
คงเหลือเลื่อง 2,070,000 บาท
หาร – ปีที่ถือครอง (2,070,000 ÷ 3) 690,000 บาท
คำนวณภาษี
-100,000 แรก × 5%
-400,000 × 10%
-190,000 × 20% 83,000 บาท
ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี × จำนวนปีที่ถือครอง) 249,000 บาท
พร้อมด้วยจากตัวอย่างข้างต้นนี้ ก็จะเห็นได้ว่าการคำนวณภาษีจากการขายบ้านจะแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาส่วนอื่นๆ นั่นก็คือ จักไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ด้วยเหตุที่ไม่ใช่การที่คำนวณเงินได้จากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 100,000 บาทแรกต้องเสียภาษี 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 200,000 ถึง 500,000 บาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 10%
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
เพราะด้วยภาษีหมวดนี้จักเป็นภาษีที่จักคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น บ้านเราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ เพราะว่านับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จักคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของค่าขายเป็นแน่แท้หรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าค่าไหนที่สูงกว่ากันก็ให้ใช้สนนราคานั้นในการคำนวณ
ตัวอย่างเช่น ในกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก สมมตเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท เพราะว่าราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท พร้อมกับเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% เพราะว่าคำนวณจากราคาขายแน่นอน (เพราะราคาสูงกว่าราคาที่ประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 363,000 บาทครับ
ทั้งนี้แล้ว นอกจากที่เงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว กับมียังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้ค่ะ
- ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับบ้านหลังนั้นมา
- ขณะถูกเวนคืนบ้านไม่ใช่หรือที่ดิน
- การขายบ้านไม่ก็ที่ดินนั้นที่ได้มาโดยมรดก
3. อากรแสตมป์
เพราะว่า รายรับจากการขายบ้านเหรอที่ดินนั้น ท่านจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของสนนราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) แต่อย่างไรก็ตาม ต่างว่ามีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ ใช่ไหมสรุปได้ว่า ขณะเราขายบ้านนั้น ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือว่าค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจักไม่เรียกเก็บทั้ง 2 พรรณ นั่นเองแหล่ะครับ
4. ค่าธรรมเนียมในการโอน
ซึ่งอัตราค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน จะคิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น เราจักต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 180,000 บาท (2 x 9,000,000)
กับจาก 4 ข้อที่กล่าวมานั้น รวมแล้วถ้าหากเรานั้นขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท กับมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท เราจะต้องจ่าย “ภาษีจากการที่ขายบ้าน” ถึง 792,000 บาท ไม่ก็คิดเป็นเปอร์เซ็น 7.92% ของมูลค่าขาย (ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือไม่เสียขั้นต่ำอยู่ที่ 474,000 บาท คิดเป็น 4.74% ของมูลค่าขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์) ซึ่งก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ไม่น้อยเลยนะครับ
ท้ายนี้ตราบใดท่านมีความต้องการจักขายบ้านหรือว่าคอนโดมิเนียม ก็ควรที่จะศึกษารายละเอียดรวมทั้งคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นออกมาคร่าวๆก่อน เพื่อที่ท่านจะได้ตกลงค่าขายบ้านที่แน่นอนได้ และก็ข้อสำคัญเลย สมมติท่านติดต่อทำการซื้อขายบ้านทะลวงนายหน้า ก็อย่าลืมบวกเงินค่าตอบแทนที่ให้นายหน้าเพิ่มเข้าไปด้วย ก็เพราะว่าถ้าแม้ท่านไม่บวกเข้าไปด้วยล่ะก็ สนนราคาบ้านที่ได้มาอาจจะขาดทุนหนักไปมากกว่าเดิมด้วยนะครับ
ที่มาของข้อมูล http://www.rd.go.th/publish/286.0.html
ขอบคุณรูปภาพจาก https://www.facebook.com/DSteelFrame
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น